2026년 12월 17일 시행 예정!

특별법에 따른 양성화 대상과 준비사항

“허가 없이 건물을 증축했는데 해결할 방법이 없을까요?”

“건축물대장에 위반건축물로 표시되어 있는데 양성화가 가능할까요?”

건물을 소유하고 있거나 매매·상속을 준비하는 과정에서 위반건축물 문제로 어려움을 겪는 분들이 많습니다.

정부는 이러한 문제를 해결하기 위해 「특정건축물 정리에 관한 특별조치법」을 제정했으며, 2026년 12월 17일 시행을 앞두고 있습니다.

이번 특별법은 일정한 요건을 충족하는 소규모 주거용 위반건축물에 대해 한시적으로 사용승인을 받을 기회를 부여하는 제도입니다.

1. 위반건축물이란 무엇일까요?

위반건축물은 건축법에 따른 허가나 신고 없이 건축하거나, 승인된 내용과 다르게 사용하는 등 관계 법령을 위반한 건축물을 말합니다.

대표적으로 다음과 같은 사례가 있습니다.

· 옥상이나 베란다를 허가 없이 증축한 경우

· 건물 일부를 무단으로 확장하거나 구조를 변경한 경우

· 근린생활시설을 허가·신고 없이 주거용으로 변경한 경우

· 건축허가를 받았지만 사용승인을 받지 못한 경우

위반 내용에 따라 시정명령, 이행강제금 등의 문제가 발생할 수 있으며, 부동산 매매나 대출 과정에서도 어려움을 겪을 수 있습니다.

2. 어떤 건축물이 양성화 대상일까요?

이번 특별법은 2023년 12월 31일 당시 사실상 완공된 주거용 특정건축물 중 일정한 규모와 요건을 충족하는 건축물을 대상으로 합니다.

대표적인 규모 기준은 다음과 같습니다.

※ 일반 단독주택은 연면적 165㎡ 초과~330㎡ 이하인 경우에도 해당 지방자치단체의 조례에 따라 적용 가능성이 있습니다. 일정 요건을 갖춘 근린생활시설의 주거용 사용 사례도 검토 대상이 될 수 있습니다.

중요한 점은 면적 기준에 해당한다고 해서 무조건 양성화되는 것은 아니라는 사실입니다.

개발제한구역 등 적용 제외구역 여부, 도로와 대지 조건, 건축물의 구조·안전·소방 기준 등을 종합적으로 확인해야 합니다.

3. 실제로 이런 경우 상담이 필요합니다

4. 양성화 상담은 어떻게 진행될까요?

프랜마스터에서는 건축물의 현황과 관련 법령을 검토하여 필요한 행정절차를 안내합니다.

상담 접수 → 건축물 현황 확인 → 양성화 대상 여부 검토 → 필요서류 안내 → 신고 등 행정절차 지원

초기 상담 시 건축물대장, 등기부등본, 위반 부분의 현장사진 등을 준비하시면 더욱 구체적인 검토가 가능합니다.

특별법에 따른 신고에는 건축사가 작성한 설계도서 및 현장조사서 등이 필요하며, 기술적 검토는 관련 전문가의 업무영역에 따라 진행됩니다.

※ 본 안내는 2026년 11월 5일 기준이며, 특별법 시행령의 세부기준은 입법예고 중입니다. 모든 위반건축물이 양성화되는 것은 아니며, 개별 건축물에 대한 검토와 관할 행정청의 판단이 필요합니다.